Nieruchomości

Umowa najmu w dobie kryzysu

Obudziłeś się 14 marca 2020 roku i okazało się,
że Twoja działalność stanęła w miejscu?
Zatem jak, jako przedsiębiorca zajmujący się
najmem krótkoterminowym możesz sobie poradzić
z zawartymi umowami najmu lokalu?

Po pierwsze, weź do ręki wszystkie zawarte umowy najmu lokali i na spokojnie jeszcze raz się z nimi zapoznaj pod kątem możliwości ich wypowiedzenia. Nikt nie zna wszystkich zapisów umów na pamięć, zawsze coś mogliśmy przeoczyć.
Po drugie, zacznijmy od rozwiązań najprostszych, ponieważ w natłoku stresu i pośpiechu w aktualnej sytuacji można zapomnieć lub pominąć pewne kwestie.
Najlepiej przeczytać jeszcze raz umowy wydrukowane i podpisane przez obie strony, aby uniknąć pomyłki co do ewentualnej analizy którejś wersji negocjowanej umowy, w szczególności w przypadku przedsiębiorców, którzy są stroną kilkunastu czy kilkudziesięciu umów.

Przechodząc do sedna, przeczytaj umowę pod kątem weryfikacji następujących kwestii:
– okresu na jaki zawarta jest umowa najmu (oznaczony czy nieoznaczony),
– postanowień dotyczących siły wyższej,
– wypowiedzenia umowy z ważnych powodów.

UMOWA ZAWARTA NA CZAS OZNACZONY / NIEOZNACZONY

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Należy sprawdzić, czy w umowie znajdują się jakiekolwiek zapisy dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy.Umowę na czas nieokreślony możesz wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Korzyść: rozwiązanie umowy najmu lokalu pozwalające na zmniejszenie zobowiązań w celu utrzymania płynności finansowej.


CZY W UMOWIE NAJMU ZOSTAŁA ZAWARTA KLAUZULA SIŁY WYŻSZEJ?


Za siłę wyższą uznaje się zdarzenie zewnętrzne (niezależne od stron), niemożliwe do przewidzenia, którego skutkom nie można zapobiec.
Jeżeli w umowie została zawarta klauzula siły wyższej może ona być skonstruowana przykładowo w następujący sposób:
Żadna ze Stron nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienie lub niewykonanie Umowy w takim zakresie, w jakim zostało to spowodowane działaniem siły wyższej. Przez siłę wyższą rozumie się zdarzenia zewnętrzne, niezależne od Stron i niemożliwe do przewidzenia, takie jak w szczególności: wojna, pożar, powódź, kataklizm, epidemia.

Czy koronawirus może zostać uznany za siłę wyższą?
W sytuacji gdy państwo wprowadziło zakaz prowadzenia działalności gospodarczej oznaczonej kodem PKD 55.20 tym bardziej wiele argumentów przemawia za tym, że koronawirus powinien być potraktowany jako siła wyższa.Jeżeli umowa zawiera klauzulę siły wyższej koniecznie sprawdź, czy nie masz obowiązku poinformowania drugiej strony o zaistnieniu okoliczności siły wyższej w określonym terminie pod rygorem utraty możliwości powołania się na tę klauzulę.

Korzyść: Jeżeli koronawirus zostanie uznany za siłę wyższą, najemca nie będzie odpowiadał za niewykonanie zobowiązania w terminie, zatem nie poniesie odpowiedzialności za opóźnienie w zapłacie czynszu (odsetki za opóźnienie).


WYPOWIEDZENIE UMOWY Z PRZYCZYN WSKAZANYCH W UMOWIE

Należy zweryfikować umowę zawartą na czas oznaczony pod kątem zapisu umożliwiającego wypowiedzenie z przyczyn wskazanych w umowie. Dlatego też wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony możliwe jest jedynie, jeżeli taki zapis został zawarty w umowie. Należy zweryfikować czy w umowie nie został zawarty “pusty”, bezskuteczny zapis o wypowiedzeniu umowy z ważnych przyczyn. W umowie powinny być wskazane konkretne okoliczności, które umożliwią stronom wypowiedzenie umowy najmu w przypadku ich zaistnienia.

Korzyść: rozwiązanie umowy najmu lokalu pozwalające na zmniejszenie zobowiązań w celu utrzymania płynności finansowej.

Oczywiście każda z umów jest inna, zatem należy ją prześwietlić indywidualnie pod kątem powyższych klauzul. Poruszone kwestie stanowią najbardziej podstawowe rozwiązania, niemniej jednak warto sprawdzić jeszcze raz dokładnie wszystkie zawarte umowy najmu mając na uwadze wszystkie powyższe wskazówki. Jeżeli okaże się, że możecie z któregoś rozwiązania skorzystać, nie oznacza to, że sprawa nie zakończy się w sądzie, na przykład z uwagi na wniesienie przez wynajmującego powództwa o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu. Niemniej jednak warto to jeszcze raz na spokojnie zweryfikować.

Rozwinąć którąś z kwestii? Napisz do mnie.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.